樓市轉向 自住需求支格戰羊城從價撐 成交分化價值競爭結構

发布时间：2026-10-12 07:37:26 来源：kiss電子煙購買 6677599 作者：焦點

　　2026年國慶黃金周，羊城國內文旅市場熱度高漲，楼市市民集中出遊分流線下看房客流，从价成交給樓市假期營銷帶來不小壓力。格战記者兵分多路走訪廣州多個在售樓盤看到，转向自住支撑今年廣州房企摒棄過去靠大幅降價、价值竞争结构噱頭活動衝業績的需求做法，轉向務實營銷，分化主打實景呈現、羊城配套兌現、楼市交付口碑，从价成交對接真實自住置換需求。格战市場沒有出現普漲普跌，转向自住支撑核心板塊樓盤關注度較高，价值竞争结构外圍板塊平穩走量，需求成交結構性分化成為黃金周市場的鮮明特征。

　　國慶前夕，廣州全市約10個全新首開項目合計推出近850套新房，疊加另外30多個推新、加推的主力項目，整體推貨節奏理性克製。保利、越秀、中海、珠實、華潤、城投等房企成為市場主力，多個樓盤在客流被出遊分流的情況下保持穩定成交；力誠等本土企業則憑借“小而美”項目穩紮穩打，滿足剛需群體住房需求。

　　從推銷未來預期到展示現實品質

　　國慶假期曆來是樓市營銷窗口期，但市民大規模外出，直接減少了本地看房客群。麵對這一情況，廣州眾多房企把重心放在實景體驗、配套落地、交付保障上，用產品本身對接剛需和置換買家。

　　從實地探盤來看，今年廣州新房供貨保持克製，沒有大規模集中開盤。核心城區改善項目重點打磨實景體驗，突出配套落地與品質升級；外圍剛需樓盤保持穩健定價，拒絕盲目跟風降價，市場氛圍更趨理性。不少樓盤策劃現場活動聚攏人氣，留住到訪客戶。

　　在海珠中海大境項目，午後到黃昏接連上演英歌舞，夜晚中央園林上空上演打鐵花表演，熱鬧的現場吸引不少市民前來看房。“現在過來看房的客戶，不光關心房子是不是實景現房，還會反複打聽周邊配套、物業和交付口碑，需求升級倒逼我們把產品和服務做紮實。”項目現場工作人員告訴記者。

　　國慶假期，廣州各大板塊優質樓盤集中迎客。天河聚集保利玥璽灣、保利天曜、越秀閱璟台等10餘個項目；海珠保利、越秀、中海多家房企樓盤同台；荔灣借萬象城開業熱度促保利珠江天悅、誠匯新都·榕誠灣等近10個樓盤集中亮相；黃埔、番禺、白雲多個項目持續推新、加推；南沙、增城、花都的核心板塊也由國企、港企開發的項目支撐市場。

　　“市民出遊對到訪量的影響很實在，我們節前就做了預判，重點瞄準剛需和改善置換客戶。”國慶假期前3天，保利、越秀、珠實等多個項目銷售人員向記者表達了類似觀點，今年“金九銀十”比拚的不是花哨宣傳，產品質量才是關鍵。

　　告別“沙盤賣房、圖紙賣房”、拿實景說話，成為今年國慶假期廣州樓市的突出特點。不少項目開放實體示範區、實景園林，把看得見、摸得著的社區場景擺在購房者麵前，降低置業顧慮。記者注意到，品牌、配套成熟的項目，客戶轉化相對平穩。

　　中海大境是海珠改善市場的熱門項目，熱度從中秋延續到國慶假期。項目相關負責人介紹：“10月1日當天到訪超300人，單日銷售額約8000萬元，之前中秋假期3天銷售額已經突破2.3億元，整個9月成交持續高位。”同在海珠的保利海韻項目，黃金周前4天開放實體示範區，用真實園林、實體戶型替代效果圖，對接老城區置換家庭，假期前4天成交80餘套。

　　白鵝潭板塊借萬象城開業流量關注度上升，保利怡璟灣兩天賣出18套；誠匯新都・榕誠灣假期前期每日到訪客戶40至50批次，日均穩定成交2套，守住剛需盤的基本盤。

　　南部市場，越秀萬博和臻依托萬博成熟的產業、商業、交通配套，在國慶假期提前完成全年業績，累計銷售額突破32億元，成為廣州南部樓市改善市場的現象級大盤，證明成熟板塊優質房源擁有經受短期波動的韌性。

　　記者走訪發現，今年廣州受關注樓盤都顯示了清晰的邏輯：不再炒作概念和遠期規劃，而是比拚實景產品、落地配套和房企交付信用。從珠江新城、金融城、白鵝潭、萬博到海珠新中軸，賣得好的項目，共性均是實景可看、交付可控、配套成熟。房企營銷從推銷未來預期轉向展示現實品質，從價格戰轉向價值競爭。

　　自住需求築牢樓市底盤

　　綜合黃金周盤麵，結構性分化已經成為廣州樓市常態，這是行業回歸高質量發展的信號。中原地產相關負責人表示：“市場徹底告別普漲行情，進入優者更優的精細化競爭階段。”

　　記者探盤發現，板塊之間差距持續顯現：珠江新城、金融城、白鵝潭、萬博、海珠新中軸等成熟片區產業、人口、配套相對齊備，置換和自住需求較為集中；增城、花都等近郊板塊以承接首置剛需為主，客戶決策謹慎，受出遊分流影響更大，以平穩走量為主。

　　房企格局同樣分明，保利、越秀、中海、珠實等央國企項目契合購房者重視交付、追求穩妥的心理，成為市場穩定力量；中小房企和外圍項目更多依靠性價比走量，行業資源進一步向頭部集中。

　　需求端方麵，自住、置換需求主導市場，90至144平方米剛改戶型成為成交主力，買家以本地置換、剛需首置為主，居住屬性凸顯。疊加居民購房貸款貼息等政策落地，真實居住需求持續釋放。需要提醒的是，住房關係民生，購房者應結合自身實際需求和支付能力理性決策，不宜受個別項目營銷節奏影響。

　　分析人士認為：國慶黃金周，廣州房企回歸產品本源，用務實營銷保持市場平穩。隨著政策紅利持續釋放、城市配套持續完善，廣州樓市將繼續回歸居住屬性，保持平穩健康發展。

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